商品房与住宅是两个不同的概念，商品房不等于住宅，而住宅也不全是商品房，这两个概念互有交集，又属于不同的集合。

商品房指的是房地产开发企业通过有偿转让方式获得国有建设用地使用权，并经合法报建手续开发建设的，面向所有消费者销售的房屋。广义的商品房包括商品住宅、别墅、商业用房（纯商业用房和商住公寓）和办公楼。而侠义的商品房专指商品住宅、别墅。

住宅则是各类居住用房的统称，包括商品住宅、别墅、房改房、安居房、解困房、经适房、集资房、共有产权房、公产住房、军产房、公租房、廉租房、集体宿舍、农宅、小产权房等等。

由此可见，商品房包括了住宅中的商品住宅和别墅，而住宅中包括了商品房中的商品住宅和别墅。除此之外，两者之间没有交集。住宅中的房改房、安居房、解困房、经适房、集资房、共有产权房等，在满足一定条件下也可以上市交易，但是这些住房并不能称之为商品房。