投资组合理论的主要论点是：对相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。在高通胀的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通胀的增长幅度，而投资项目乙的收益可能会有负增长。在这种情况下，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。换句话说，目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。

大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。

风险是由系统风险(例如宏观经济因素，国家金融状况等)和个别风险(个别投资项目因素、建筑物类型、地点等)所组成。通过投资组合理论的原则，虽可以将个别风险因素减少，但系统性市场因素仍然存在。由于这个原因，市场性风险率变成了某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的评估。