深圳楼市有多火爆？一出“冰与火之歌”，个中疯狂

“最近宝中片区的楼市，只能用‘疯狂’一词来形容。”长期从事房产咨询服务的黄先生于4月20日向记者称，粗略估计，过去半年，深圳宝中片区的楼市成交均价已破10万，涨幅则达40%。

但与2015年的深圳全市普涨不同，记者调查发现，进入疫情稳定期的深圳楼市，实际却是“冰与火之歌”，两极分化明显，一二手房销售市场大体而言“西热东冷”的势头愈加清晰。其中，宝中、碧海、八卦岭等少数片区猛涨，景田、人民南等片区表现温和，而盐田、坪地等地甚至还微跌。

4月17日，深圳市住建局有关负责人表示，总体来看，今年以来深圳房地产市场基本平稳，房价基本稳定，但“部分热点片区、热点楼盘二手房价格有所上涨”。

针对深圳楼市局部暴涨的现象，深圳市区住建部门接连发文，严打市场乱象，尤其是“喝茶费”问题。而在4月20日，中国人民银行深圳市中心支行发文，要求各商业银行紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。

罗湖粤海城

走访：“疯狂”的宝中片区，三类房最受追捧

日前，记者走访宝中片区了解到，近几个月，宝中片区几个交易比较活跃的代表性小区价格均上涨明显，个别楼盘甚至在三四个月内跳涨了3成以上。

“就宝中片区来看，最近市场成交预期比较高，只要与市场价基本相符，甚至稍高于市场价基本也能成交。”该片区某品牌中介黄小姐称。

不过，挂盘价与市场价存在不小价差空间。黄小姐介绍，该片区的西岸观邸年前价格均在11万元/平米，年后升至14万-15万元/平米。其中近期一套50平米的小户型房产成交价高达760万。另外，另一楼盘金泓凯旋城从3月底至今半个月里成交约3套，其中140平米户型成交价约在1500万，价位位于10万-11万元/平米，与年前相比上涨1-2万元/平米。也有挂盘价在12万元/平米以上，这类诚心卖的房源不多。

她表示，目前涨价比较多的依然集中在包括公寓在内的豪宅、两千万左右的改善需求房和学位房等三类房产，从最近半年来看，追涨较多的集中在这几类房产。

另据记者向多家中介了解，整个宝中片区的小户型房源比较紧俏，由于较高的价位，小户型以相对较低的成交总价来上学或投资的情况比较普遍。其中，70平米左右的房源更是稀缺。

即使是位于宝中片区边缘的香缤广场，自去年11月份以来，价格也持续上涨。业主王小姐表示，以60平两室一厅的房子为例，2019年5月的成交价在400万左右，2019年12月的成交价已到490万。今年以来，该楼盘放盘数量较少，近两个月暂未有成交，不过从目前中介平台的价格来看，该楼盘67平米的房子，放盘价涨至550万。

近期，宝中片区位于新安地铁站周边的三个相邻新楼盘相继传出“喝茶费”。记者走访发现，云玺锦庭位于地铁1号线新安站C出口，紧邻新锦安海纳公馆和都市茗荟。受疫情影响，云玺锦庭售楼中心暂停接待。据售楼客服电话介绍，目前有235平米的毛坯房3300万左右，另有253平米的户型，只有几套房，问及什么时候开放售楼中心，其回答不知道。

整体：有的“火”得令人不解，有的“冷”得忍痛割卖

除了宝中之外，受学区房、交通规划等影响，一些片区成交价格上涨情况也颇为瞩目。

张小姐告诉记者，其于2015年4月以103万元购置了南山区友邻公寓27平米的房子，到2019年4月以226万元售出，最近发现，该户型房产网上成交价已达340左右。

“挂盘价一轮高过一轮。”张小姐介绍，这个小区其实相对有些“老破小”，曾出现过一些事故，自己房子还有过漏水，但价格一直在上涨，这让她有些不解。

在张小姐看来，该小区涨价最重要的原因是有学府中学的学位。

同样看着房价在大涨的深圳楼市，还有坂田的张先生。其居住的珠江旭景佳园小区的业主微信群一直在热议房价，以78平两房为例，在去年11月成交370万深圳楼市，疫情过后上月底已涨到410万。据悉，房价上涨主要是沿线地铁通车等利好。

随着疫情防控效果显著，企业复工复产，房产交易亦逐步恢复，受疫情影响延后的购房需求释放，据贝壳找房数据统计，3月深圳全市新房总网签4224套（含商业），环比增长153.8%；住宅网签3152套，环比增长279.8%。

虽然购买需求释放，而且一些小区房价涨势惊人，但是在深圳，一些小区成交量低，价格横盘。

记者日前在罗湖布心片区的在售新盘粤海城了解到，这里虽然距离布心地铁站仅500余米，但销售中心现场未见有客户，在售公寓、写字楼均价约6.4万元/平米，与去年开盘价基本保持一致，小户型余货比较少。

比较布心片区年前年后二手房成交价，记者发现，这里二手住宅价格总体变化不大。例如，与翠园中学东晓分校一路之隔的学位房小区今日家园成交比较活跃，位于粤海城斜对面。年前该小区高层73平米2+1房和68平米的1+1房的两套房源在过年前均挂盘420万，3月份成交价格分别为430万和426万。

同样稍有“郁闷”的还有章先生。其在深圳有三套房，堪称小“土豪”，第一套房在梅林某小区，5年前购买，因为成交价一直涨得不理想，他在最近割肉卖出，发现成交价与当年购置价差不多。章先生另外两套房也在福田华强南与罗湖翠竹，房价在近年几乎没什么变化。

宝中片区新锦安海纳公馆

动因：学位、二胎政策以及多种片区利好

为何最近深圳一二手房销售市场出现“冰火两重天”的现象？

4月1日，深圳中小学招生新政发布，其中义务教育免试就近入学，普通高中取消直升。4月3日，央行宣布年内第三次降准，对中小银行定向下调存款准备金率1个百分点，共释放长期资金约4000亿元。

除了这些教育、金融政策，还有一些因素客观上起到了推波助澜的作用。

房产咨询人士黄先生分析，优质教育资源是宝中片区房价一枝独秀。但近来涨幅较大，则与粤港澳大湾区、先行示范区、前海扩容规划、腾讯大铲湾拿地、沿江高速下沉等概念及规划的炒作有关。

以宝安中南花园为例，去年11月之前，该小区市场成交价维持在5.5万元/平米左右，此前横盘了三年。去年底到最近，该小区成交单价从11月的6.7万元/平米飙升到7.8万元/平米单价，半年不到涨幅达40%。

另外，二胎政策放宽至今，越来越多的家庭进入刚需换房行列。“所有第一梯队学位房成交均价基本都达到12万-13万元/平米，但很多家庭也要咬牙去买。”一名中介介绍。

宝中片区润恒都市茗荟

业内：担保公司、中介炒作用经营贷低息购房

金融市场一些操作也成为房价助涨的工具，引起了央行等监管层最新的注意。

据黄先生透露，市场上出现了各种利用疫情期政策风口衍生的业务模式。

比如担保公司全额垫资全款买房，再做经营性贷款7成回款，巧妙破解限贷政策，还能得到比房贷更低的年化4.35%的利率。

此外，市场上还出现了各种承诺包装贷款的中介，承诺帮客户收购空壳公司，并打包解决银行流水，经营现场拍照以及购销合同收款主体等全套服务。

黄先生透露，甚至某上市大银行某家支行还和某贷款中介合作独家代理低息贷款产品，除了能大量地放贷还能跟贷款中介一起赚取2%到3%不等的贷款服务费。

“如果说这次市场的引爆刚需和投资性需要求是内核的话，那么信贷的总体宽松就是引燃它的导火索。”黄先生称。

某家知名高科技公司中层高管郭某，曾因做房产投资先后结婚离婚过四次，最近听说银行放松贷款限制，希望通过收购一家空壳公司，将其名下宝中片区一套商品房先赎出来，然后再去申请银行低息经营性贷款，并借用其同事的购房名额找担保公司融资，购买一套学位房。黄先生则劝解，未来或出调控政策，这种操作可能被困死。

另外，因为经营性贷款利息低于房贷，而一般企业获取经营性贷款贴息很难，有的贴息优惠要跟“防疫”业务相关，或者经营范围需包含口罩等医疗器械的生产销售等内容。于是，一些企业通过注册公司或财务代理公司增加经营范围，在购房中寻求方便。