现在的房产是否还值得投资?

2020-02-23财经681

关于房子现在能不能投资,我写过好几篇文章,以下答案来着我发的一篇文章,也许可以给你一些答案

近日,有二个事情发生预示着中国房地产市场的要开始彻底变天了。

一 土地制度的巨大变革

国土资源部长在几天前发布了一个大消息:

农民也可以成为住房供地的主人了,这可是打破了几十年以来政府是唯一土地供给方的现状,这对于中国的楼市是彻底的变革。

具体如下:我国将探索宅基地三权分置,分别是资格权,使用权,所有权,落实宅基地集体所有权,保证宅基地农户资格权,适度放开宅基地使用权,这是中国土地政策的重大创新,可以和90年代商品房的推出有同样重大的意义。

解读一下:土地从产权上还是集体的,但是使用权可以归农民,也就是说以后农民可以把房子出租给房地产开发商,然后收租金了,这样一来发生二个变化:

1 房地产商会更积极参与

过去的主要成本是土地,占据了房价的70%,现在这个成本一下子就没有了,那么只剩下房子本身的建筑成本,而这个成本只要不到二千元钱一个平方,加上绿化,设备等加300元/平方,10万平方的小区总共3000万,足够了,也不过是2300元一个平方,成本非常低。

那么我们使用ROE,也就是净资产回报率来给开发商算一笔账,看看开发商愿不愿意投资。假设一个楼盘10万个平方,2300元/平方,总投资2.3亿。

10万平方,按照70平方一套房子,每个月出租费用为2000元/月,一年的出租费用为3428万。

净资产回报率:3428万房租/年÷2.3亿的成本=15%

15%的净资产回报率,就算分一部分给农民,也是一个非常高的回报了,甚至比一般的房地产商直接开房房子还要高,所以开发商一定会愿意做,而且是抢着去做这个市场。

2 政府也愿意支持三权分置的土地制度

我们都知道,房价贵的核心因素其实就是土地制度造成的,天天喊调控,其实根本没有动力调控,过去政府有二个巨大的压力让他们不得不依靠卖地这个土地制度,一个是GDP的考核,房地产是过去十几年任何一个城市GDP增长的大头,这个是关系到官帽子的问题,所以没任何官员有动力改变,二是财政制度,只从分税制实行以来,地方政府负担了大部分的民生工程,但是中央把大部分钱拿走了,怎么办?只能卖地了。

但现在从种种迹象来看,政府的考核不再唯GDP马首是瞻了,而是把注意力放在了发展的质量上,所以今年冬天的环保风暴才如此猛烈。

而通过三权分置改革,政府也可以从中获取一部分利益,不在依靠卖地过日子,官员们也知道卖地卖不动了,把未来几十年的购买力都透支了,年青人没有了希望,就不来城市定居,城市最终发展不起了,所以他们有动力支持。

如此一来,土地的供给多了,房子也就多了很多,房价一定会下跌。这招将一举改变中国房地产市场几十年来的格局

二 人口问题

可能很多人没有注意一个人口统计数据:2017年全年出生的人口为1723万,比上一年还下降了63万人口,人口出生率为12.43%.

这个数据透露几个严酷的事实:

1 全面放开二孩子政策后,并没有出现人口大规模的增长,过去我们纯属于瞎担心,放开全面二孩政策前,政府曾经乐观的预测:符合条件生二个孩子的家庭有9000万,即使只有20%多一点愿意生二胎,也有2000万新生儿,但预测没有实现,而且一年比一年低,这是非常危险的信号。

2 再来看我们和其他国家相比,我们的人口出生率比美国都低,和德国,日本比也好不了多少。而这几个国家可是为人口问题伤透了脑筋,生孩子的费用,教育费用一直到大学都政府负担,生了还直接给钱奖励,但就是没有多少人愿意生。

3 如果只有现在的人口出生率,那么意味着几件事情,一是中国会加快进入老龄化社会,到2030年中国将有2亿以上的老人家,他们去世之后房子会大量的空出来;二是人口会出现逆转,净人口数量会越来越少,对住房的需求也越来越少,到时孩子们会继承大量老人遗留下来的房子,房子会成为负担,而不是资产。

三 人们为什么不愿意生孩子?

以我一个朋友为例,他是2017年生了第二个小孩,生活的压力立刻就大了很多,一方面支出增加了很大,奶粉,衣服,尿不湿等一个月3000多,而老婆又不能上班了,少了一份收入,加上房贷,车贷,老人家生病长期要花钱,是一个巨大的负担,所以每次聊天都有点后悔,说是一个“甜蜜的负担”。

高房价已经吃掉了几代人的存款,甚至很多人都是到处借钱买的房子,把未来多少年的收入都透支了,日子过的小心谨慎,不敢休假,不敢生病,不敢放松,还生二胎,日子还过不过?

这就是绝大多数中国人的现状,生活在巨大的压力之下,未来的中国很可能会像日本一样逐渐进入“低欲望社会”,那就是一个灾难。

所以结论来了,还希望依靠炒房发财的注意了

1 在土地制度发生根本性改变,将来房子的供给会大大增长,房子会真的回归到住的功能,金融投资的属性将成为历史;

2 人口出生率逐年下降,老龄化社会来临,一方面对房子的需求越来越少,一方面老人家留下的房子越来越多,所以未来房子肯定会多的很,依靠炒房发财会成为历史。

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