江门市近日通过市区工业类用地升级改造指导意见，江门将率先在蓬江区、江海区和新会区鼓励对工业类用地进行升级改造，改造后土地用途为科技企业孵化器的，其容积率可适当提高至4.0。

　　不必增缴土地出让金

　　据了解，眼下土地资源越来越稀缺，江门希望能更多地发挥现有土地资源的作用，提升土地利用效率。该意见出台的另一个重要目的是要满足江门中小微企业发展的用地需要，营造“大众创业，万众创新”的良好环境。

　　根据该意见，对工业升级改造开发项目，包括产品研发、教育、企业总部办公区域、中小微企业孵化器、企业产品展示厅等，容积率范围为1.5~3.5，建筑密度控制区间为35%~50%，绿地率控制区间则降低为10%~20%。特别对改造后用途为科技企业孵化器的，容积率可适当提高至4.0。

　　对在原有厂房基础上进行扩建增容开发的项目，容积率范围则为1.5~2.5，建筑密度控制区间为40%~60%，绿地率控制区间为10%~20%。

　　对这两类项目，如果在进行升级改造时需提高土地的容积率，业主不必再增缴土地出让金。

　　另外，为满足更多中小微企业的用地需求，该意见指出，项目建设的房屋可按幢、层、套、间等固定界限确权，经竣工验收后办理房产产权分割发证和土地产权变更登记证，经房产及土地登记发证后的项目用房可以转让、出租。

　　不得改变土地用途

　　对于升级改造，该意见有明确的规定和要求。首先，要办理房产产权分割发证的项目必须是在竣工验收之后，除项目配套用房以外的产业类用房在进行分割转让时，转让的建筑面积不得超过总计容面积的50%。这是为了避免发展过于分散，能有一个大业主做好产业引导、管理和服务工作。确权、分割、登记也要依据城乡规划部门审定的固定界限。土地分割发证则只按土地使用权共同共有发证，不得将一宗地分为多宗地。

　　在进行升级改造开发时，不得改变土地的用途，项目建设禁止设计为别墅、住宅等，禁止作为商住、商业用途建设使用。

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